Konkurranse om arealbrukskoder for tomter beregnet på engrosmarkeder for landbruk er et av de praktisk talt mest betydelige problemene i arealplanleggingen av slike prosjekter. Årsaken ligger i det faktum at infrastrukturen til engros-landbruksmarkedene er kompleks av natur: den kombinerer handelsplattformer, lager-logistikkfasiliteter, transporttjenester og serviceobjekter, noe som ofte fører til en "konkurranse" av ulike arealbrukskoder i praksis.
Denne informasjonen deles av Dr. of Law, Honored Lawyer of Ukraine, People's Deputy of the VI, VII convocations, member of the Verkhovna Rada of Ukraine on Agrarian Policy and Land Relations (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
Et eksempel på konkurrerende arealbrukskoder er 01.12 (For plassering av infrastruktur for engros-landbruksmarkeder) og 03.07 (For bygging og vedlikehold av handelsbygg). Et grossistmarked inkluderer nesten alltid handelspaviljonger/-områder, administrative lokaler, servicebygg, som noen ganger feilaktig kan føre til tildeling av arealkode 03.07 eller 03.15 i stedet for den spesifikke koden 01.12.
Når det gjelder landbrukstjenester- (service produsenter, utstyr, agrokjemi, servicedrift), er det noen ganger konkurranse mellom kodene 01.11 (For å levere tjenester i landbruket) og 01.12 (For plassering av infrastruktur for engrosmarkeder for landbruksprodukter).
Den anbefalte algoritmen for å overvinne kollisjonen av arealbrukskoder, som tilsvarer logikken til rettspraksis:
1. Bestem jordkategorien fra titteldokumentene for tomten og opplysningene til Statens matrikkel. Hvis landkategorien er jordbruk, er det umulig å tildele en arealbrukskode som tilhører boligområder og offentlige land uten en skikkelig endring i landets juridiske regime. Det er tilfeller når en allerede dannet tomt, inkludert de som er tatt fra arealbrukere for offentlige behov, overføres til et engrosmarked for landbruk. Artikkel 10 i Ukrainas lov "Om engros landbruksmarkeder" sørger for kjøp/ekspropriasjon for offentlige behov, og prosedyremessig utføres slike handlinger i henhold til reglene i Land Code of Ukraine (artikkel 146, 149, etc.) og, om nødvendig (når det gjelder privat eiendom), under hensyntagen til den spesielle loven i Ukraina om land, "Plots som er private eiendommer i eiendom, andre objekter er private. eierskap, av offentlige behov eller grunner av sosial nødvendighet."
I dette tilfellet er det situasjoner når landbrukstomter eksproprieres, mens kun type arealbruk endres innenfor den angitte kategorien. Derfor er det nødvendig å vurdere titteldokumentene til den forrige landbrukeren for å bestemme riktig landkategori som vil bli bevart etter ekspropriasjonen og overføringen til engrosmarkedet for landbruk.
Landlovgivningen knytter infrastrukturen til engrosmarkedene for landbruk direkte til kategorien jordbruksland. Dermed definerer artikkel 22 i Land Code of Ukraine at landbruksarealer inkluderer de som er gitt for produksjon av landbruksprodukter, for landbruksvitenskapelig forskning og utdanningsaktiviteter, samt for plassering av relevant produksjonsinfrastruktur, inkludert infrastrukturen til engros-landbruksmarkeder.
Denne lovgivende logikken er detaljert i klassifiseringen av typer arealbruk, der det i seksjonen "Landbruksarealer" er gitt en egen type arealbruk 01.12 - "For plassering av infrastruktur for engros landbruksmarkeder." Derfor, fra perspektivet til det landrettslige regimet, bør plassering av et grossistmarked (som et infrastrukturobjekt for landbruksmarkedet) formaliseres på landbruksarealer ved å etablere tilsvarende type arealbruk (01.12) i arealforvaltningsdokumentasjonen og gjenspeile dette i matrikkelinformasjonen.
2. Bestem "hovedformålet" med å skaffe tomten fra primærdokumenter (vedtak/kontrakt/statslov/arealforvaltningsprosjekt).
3. Bruk spesialitetsprinsippet (lex specialis): hvis det er en spesifikk kode i klassifiseringen for ditt tilfelle, velg den. For infrastrukturen til engros-landbruksmarkeder inkluderer klassifikatoren direkte kode 01.12.
4. Kontroller samsvar med byplandokumentasjon (funksjonssone/reguleringsplan/helhetsplan). Dette er spesielt viktig når tomten ligger innenfor et befolket område. Hvis den funksjonelle sonen er «agro-logistikk/produksjon/lager/markedsinfrastruktur», er koden 01.12 udiskutabel.
5. Bestem den juridiske karakteren til infrastrukturen som ligger innenfor tomten. Fastslå at prosjektet/objektet faktisk er et engros landbruksmarked, ikke et detaljhandelssenter. De sterkeste markørene: 1) statusen til et engros landbruksmarked gitt i samsvar med loven (ordre fra det autoriserte organet + sertifikat), hvis det allerede er oppnådd eller oppnås samtidig; 2) regler for drift/forretningsmodell (engroshandelsflyt, landbruksprodukter, logistikk, tapsreduksjon, "landbruksmarkedsinfrastruktur" som kompleks). Dersom infrastrukturen i grossistlandbruksmarkedet (vareflyt + logistikk + service for produsent/kjøper) dominerer, er det lurt å bruke kode 01.12. Hvis kommersiell handel dominerer (butikker/paviljonger uten en spesifikk landbruks-"markeds"-funksjon), gjelder kode 03.07 (eller kode 03.10 i forrige versjon av klassifikatoren).
Kodene 01.12 og 03.07 (tidligere 03.10) er ikke "varianter av samme" arealbruksformål, men koder for forskjellige juridiske regimer fordi 01.12 er direkte innenfor utvalget av jordbruksland, mens 03.10 beskriver objekter med offentlig/kommersiell infrastruktur.
Hvorfor land for engros landbruksmarkeder må tildeles kode 01.12 og risikoen ved å klassifisere slike tomter som land for offentlig konstruksjon.
For det første er det en direkte indikasjon i Land Code of Ukraine: Infrastrukturen til engros-landbruksmarkedene er en del av jordbruksland. Artikkel 22 i Land Code of Ukraine inkluderer direkte infrastrukturen til engros landbruksmarkeder for formålene som landbruksarealer er gitt. Derfor, hvis objektet i hovedsak er et "engros landbruksmarked", er det riktige grunnlaget for arealbruken landbruksarealer, ikke offentlig konstruksjon.
For det andre gir arealbruk og reguleringsplan (LUZP) en spesiell, snever kode 01.12, som går foran den generelle «markeds»-koden 03.07 (tidligere 03.10).
For det tredje prioriteringen av å bruke jordbruksarealer til landbruksformål. Landkoden i Ukraina fastsetter prioriteringen av land som er egnet for landbruk og opprettholder forsiktighet når de tildeles ikke til "landbruksformål." Hvis engros-landbruksmarkedet funksjonelt er en del av produksjonskjeden for landbruket (logistikk/lagring/primær prosessering, etc.), vil konvertering av slike landområder til offentlig konstruksjon ved å tildele dem kode 03.07 (tidligere 03.10) fremstå som en uberettiget fjerning fra landbruksarealene, i strid med artikkel 22, Ukrainas landkode 23.
For det fjerde krever bruk av kode 03.07 (tidligere 03.10) streng overholdelse av byplanleggingskrav. Dermed benyttes bolig- og offentlig grunn i henhold til overordnet plan og annen byplandokumentasjon. For tomter utenfor bebyggelse betyr dette ofte at uten forsvarlig plangrunnlag og funksjonell begrunnelse vil myndigheter/reguleringsorganer stille spørsmål ved legitimiteten til slik «urbanistisk» bruk.
En viktig presisering: den nåværende versjonen av artikkel 38 i Land Code of Ukraine formulerer konseptet med boliger og offentlige land funksjonelt, uten en direkte kobling "bare innenfor befolkede områder." Imidlertid, hvis overføringen av en tomt til et engros landbruksmarked skjedde før 17.06.2020 (før endringene i artikkel 38 i Ukrainas landkode), er det umulig å klassifisere denne tomten som offentlig konstruksjon.
Det er ingen reguleringsforbud mot å lokalisere en tomt med arealbrukstype 01.12 "For plassering av infrastruktur for engros landbruksmarkeder" innenfor befolkede områder – forutsatt samsvar med kravene til det funksjonelle formålet med territoriet (byplanleggingsdokumentasjon) og riktig utpeking av arealbruken. Ukrainas lov "On Engros Agricultural Markets" fastsetter at plasseringen av landbruksinfrastruktur bestemmes av det autoriserte sentrale organet "på det relevante territoriet" basert på økonomisk hensiktsmessighet (uten reservasjonen "bare utenfor befolkede områder").
Tilsvarende er det ikke et generelt lovforbud mot å tildele kode 03.07 kun til tomter innenfor befolkede områder. Siden 2020 er definisjonen av boliger og offentlige landområder i Land Code of Ukraine ikke utelukkende knyttet til befolkede områder, men beskrevet gjennom funksjonell bruk (plassering av boligbygg, offentlige bygninger og strukturer, etc.).
Konklusjoner
Tilstedeværelsen av et spesielt juridisk regime for engros-landbruksmarkeder eliminerer ikke hovedproblemet - fragmenteringen av landlovsregulering, som genererer "konkurranse" av arealbrukskoder og som et resultat økt konflikt og reguleringsrisiko for landbruksbedrifter.
Samtidig, med tanke på den lovgivningsmessige logikken beskrevet ovenfor, den økte beskyttelsen av landbruksarealer, og statens intensjon om å sikre bruken av dem primært til landbruksformål, anskaffer engros landbruksmarkeder, i samsvar med prosedyren definert av loven, tomter med et spesielt formål, nemlig for plassering av infrastruktur for engros landbruksmarkeder. Derfor kan de tilsvarende tomtene i dette tilfellet tildeles arealbrukskoden 01.12 som eneste mulige og tilsvarende den faktiske brukskoden.
I den praktiske dimensjonen bør bestemmelse av "riktig" arealbrukskode basere seg på primærdokumenter for tomtedannelse, den faktiske dominerende funksjonen til infrastrukturen og byplanleggingsrestriksjoner (funksjonelle soner), snarere enn på formelle tegn på individuelle objekter (paviljonger, handelslokaler), som bare er elementer av den komplekse infrastrukturen til grossistlandbruksmarkedet. En juridisk kvalitetssjekk av dokumenter ved formalisering av landrettigheter for et engros-landbruksmarked sikrer nøkkelaspekter – forutsigbarhet for implementering av infrastrukturprosjekter, beskyttelse av investeringer og minimering av risiko for juridiske tvister og rettshåndhevelse.
